Dit nieuwsbericht is een verslag van de discussie over ontzorgen die op de ALV van 18 juni, 2024 plaatsvond. Lees verder voor meer informatie over deze discussie en de thema’s die voor het vervolg belangrijk zijn.
Ontzorging van keldereigenaren op de agenda van de gemeente
De voorzitter legt kort uit wat er wordt bedoeld met ontzorgen. Vereniging De Utrechtse Werfkelders (DUW) heeft dit thema prominent bij de gemeente op de agenda gekregen. Veel keldereigenaren hebben grote moeite met het opdrachtgeverschap. Dat is een ingewikkeld en complex gebeuren. De vraag is dan ook wie doet wat en wat kan uit handen genomen worden van de eigenaar. Dat valt onder de term ontzorgen. Het is voor de gemeente geen volstrekt nieuw onderwerp meer. Dat blijkt wel uit het paneel dat de gemeente op de informatieavond van 30 mei 2024 heeft gepresenteerd.
Gebr. De Leeuw B.V.
Als startpunt van de discussie hebben we Jack van Dongen en Charlotte Grootscholten van Gebr. De Leeuw B.V. uitgenodigd om ons een idee te geven wat zij zijn tegengekomen bij het herstel en het waterdicht maken van inmiddels 25 kelders. Deze kelders waren voornamelijk eigendom van de gemeente. Ze gaan zich nu ook meer richten op het particuliere kelderherstel.
Punten uit de discussie over ontzorging keldereigenaren:
Herstel per rak, of per individuele kelder?
De vraag wordt gesteld of je een herstelplan voor één kelder moet maken of eigenlijk in
samenhang met buren aan de gang moet. Jack van Dongen licht toe dat het belangrijk is
meerdere kelders tegelijk aan te pakken. Vooral in verband met de aansluitingen van de
waterdichte laag op de naastliggende kelders. Daarnaast is het ook voor de aannemer
efficiënter om per groep kelders/per rak te herstellen. Overleg over de uitvoering met de
eigenaren en ook o.a. de nutsbedrijven kan dan veel efficiënter en effectiever plaatsvinden.
De aanpak van meerdere kelders kan tot problemen leiden wanneer buren niet willen
meedoen. De praktijk is dat herstel van individuele kelders mogelijk is, vooral bij urgentie,
hoewel de voorkeur uitgaat naar een aanpak van meerdere kelders tegelijk. Een thema dat
de komende tijd een uitwerking moet krijgen in het overleg met de gemeente.
De medewerkers van Gebr. De Leeuw B.V. leggen uit dat een aannemer sneller
terughoudend wordt wanneer buren al werken met verschillende partijen. Dat maakt het
proces namelijk een stuk ingewikkelder. Dit kan namelijk zorgen voor frictie met andere
partijen, waar veel meerwerk uit kan voortkomen. Ook voor een eigenaar zelf is dit erg
ingewikkeld. Bij de keuze voor de opsteller van een herstelplan kies je overigens in de
praktijk ook vaak al voor een aannemer.
Hoge drempel voortkomend uit onvoorziene kosten en risico’s.
Een grote barrière voor kelderherstel komt voort uit onvoorziene kosten. Hier kom je vaak
pas achter wanneer de kelder al openligt, en dit kan flink oplopen. Van de 25 kelders die
Gebr. De Leeuw B.V. heeft hersteld, waren de uiteindelijke kosten in alle gevallen anders
dan origineel begroot, er is vaak sprake van verassingen. De variatie in de extra kosten is
groot. De gemeente kan behulpzaam zijn door zoveel mogelijk transparantie te creëren over welke
kosten bij wie terecht komen.
Voorts bestaan er zorgen over de verdeling van verantwoordelijkheid en verzekeringen bij
grote rampen, bijvoorbeeld als er iets gebeurt met de fundering. Jack van Dongen legt uit dat
de aannemer verzekerd is voor schade die ze zelf veroorzaken. Voor de zekerheid van
eigenaren is een vraag hoe verzekering bij rampen en de risico’s van kelderherstel geregeld
is.
Belangen aannemers / gemeente bij kelderherstel
In sommige gevallen komt een keldereigenaar in de knel vanwege een verschil in belangen
tussen aannemers en de gemeente. Zo stelde een keldereigenaar dat aannemers zijn/haar
kelder niet wilden herstellen gezien de schade die veroorzaakt wordt door een boom op de
werf voor hun kelder. De aannemers wilden de kelder niet repareren tot deze boom weg is
gehaald. Maar de gemeente wil geen gezonde bomen weghalen, dus wordt het praktisch
onmogelijk om de kelder te herstellen. Duidelijk werd dat in zo’n geval maatwerk nodig is op
technisch vlak om toch te herstellen.
Het is nuttig als er een duidelijk aanspreekpunt is bij de gemeente waar keldereigenaren
terecht kunnen met dit soort specifieke knelpunten. Hierbij is een flexibele houding nodig om
samen met de keldereigenaar toch tot een oplossing te komen.
Wie kiest de aannemer?
Uit een andere vraag bleek onduidelijkheid over wie de aannemer kiest. Deze vrije keuze is
een manier waarop keldereigenaren controle kunnen houden over kelderherstel. Momenteel
kiest de keldereigenaar de aannemer. Er bestaat een lijst van “gecertificeerde” aannemers.
Van belang is te kiezen voor een aannemer met ervaring op het terrein van erfgoed, kelders
etc. Een rol van DUW zou eventueel kunnen zijn om kwaliteit en deskundigheid in beeld te
brengen.
Individuele aanpak of gezamenlijke projectleider?
Voortvloeiend uit de discussie over een herstelplan per rak of per
individuele kelder kwam ook aan bod of er behoefte was aan een gezamenlijke projectleider
voor meerdere kelders.
De opvattingen van eigenaren over dit thema variëren sterk. Een optie is ervoor te kiezen dat
de gemeente opdrachtgever is voor kelderherstel. Aan de andere kant zijn er eigenaren die
alles zelf willen doen. Uit de discussie komt naar voren dat in de praktijk een tussenweg
bewandeld kan worden. Het is niet zwart-wit. Een aanpak waar sprake is van een
gezamenlijke uitvoerder verdient de voorkeur. De vraag is of deze ook het
opdrachtgeverschap moet vervullen. Dit werkt ontzorgend, maar niet iedereen wil dat de
gemeente opdrachtgever is omdat dit controle van de individuele eigenaar wegneemt.
Er werd gepeild hoeveel van de aanwezigen een gezamenlijke projectleider zouden willen, al
dan niet van de gemeente. Drie eigenaren geven aan dit liever individueel te regelen. De
reden hiervoor was dat de keldereigenaar uiteindelijk de rekening krijgt. Daarom willen deze
eigenaren het opdrachtgeverschap liever niet uit handen geven. Ook was hierbij de angst dat
er dan kosten worden gemaakt bij de gemeente in plaats van puur bij het herstellen van de
kelder. Ongeveer zeven keldereigenaren geven aan juist wel voorkeur te hebben voor een
gezamenlijke projectleider, al dan niet als opdrachtgever. Dit is simpeler en voorkomt dat
werk stil komt te liggen vanwege bijvoorbeeld overleg met nutsbedrijven. Een deel van de
aanwezigen twijfelden over de keuze.
Er zijn ook tussenvormen te onderzoeken tussen alles zelf regelen, of alles overlaten. Je zou
je kunnen laten vertegenwoordigen door bijvoorbeeld een rechtsvorm te kiezen die daar bij
past. Je zou ook een pakket kunnen maken met ‘nice to haves’ en “need to haves’ en dat je
dan gedifferentieerde afspraken maakt over wat wel zelf en wat niet.
Hoe dan ook, er is behoefte om een beroep te kunnen doen op een onafhankelijke partij die
als projectleider of opdrachtgever fungeert. Op die manier komt er ook sneller kennis ten
behoeve van alle eigenaren ter beschikking.
Nazorg
Als kelders straks gerestaureerd zijn: wat is dan de nazorg? Bijvoorbeeld wanneer
glasvezelkabels gelegd moeten worden. Gebleken is dat er nazorg na kelderherstel
noodzakelijk is. Dit is een thema waarover meer duidelijkheid moet komen.
Onduidelijkheid over termijnen.
Bij niet alle keldereigenaren is het duidelijk wat men kan verwachten van de termijn van
kelderherstel. Hoelang duurt het om van stap 1, naar het moment dat er daadwerkelijk aan
de kelder gewerkt wordt te komen? Dit is zeker relevant wanneer het gaat om een
keldereigenaar met een bedrijf in de kelder, zoals een B&B.
Geschillencommissie
De vraag rijst of er ook niet een geschillencommissie moet worden ingesteld.
Onduidelijkheid over geleerde lessen
Nog onduidelijk is wat er (mede door de gemeente) is geleerd van de 25 gerestaureerd
kelders en welke consequenties getrokken worden uit die gegevens.
Transparante informatievoorziening over geleerde lessen helpt met het vergroten van
vertrouwen tussen keldereigenaren en de gemeente en werkt daarmee ontzorgend.
Advies van Gebroeders De Leeuw B.V.
Aan de medewerkers van Gebr. De Leeuw B.V. werd gevraagd wat zij zouden doen als ze
zelf een kelder zouden hebben. Hierop vertelden zij dat zij zien dat de gemeente aan het
verbeteren is ten opzichte van eerst. Het is nog niet perfect, maar ze zijn een stuk mee
open. Je kan de wervenmeester gewoon aan de lijn krijgen. Er is nu een bouwmeester. De
gemeente luistert beter en je merkt ook dat keldereigenaren tevredener zijn.
- Jack van Dongen adviseerde om mee te gaan in de huidige gunstige kostenregeling.
Verder zou hij het opdrachtgeverschap bij een aanspreekpunt houden, dus een
gezamenlijk projectleider. - Charlotte Grootscholten gaf aan dat als de juiste handvatten worden geboden en
partijen samenkomen je als particuliere eigenaar meer overzicht hebt en individueel
opdrachtgeverschap kunt zijn. Maar het is voordeliger dit gezamenlijk te doen en dus
uit te besteden als het toch te ingewikkeld is/het niet mogelijk is om deze handvatten
te hebben. Samenwerking met de keldereigenaar blijft onontbeerlijk want hij/zij kent
de situatie.
Overige opmerkingen
Eigen verantwoordelijkheid
Tot slot werd er nog een opmerking gemaakt dat het ook best als royaal gezien mag worden
dat de gemeente überhaupt wil bijdragen aan kelderherstel. De kelder is immers eigendom
van de keldereigenaar. Discussie gaat nu vooral over hoeveel de gemeente moet bijdragen
maar eigen verantwoordelijkheid voor bezit is zeker ook van belang.
Preventie van schade
Drie oorzaken van schade die we veel zien zijn: water, bomen en verkeersoverlast. Een
aanwezige vroeg nog waarom de discussie met de gemeente niet ook meer gaat over het
beïnvloeden van de oorzaken, want als je hier wat aan kunt doen, is er minder nodig bij
herstel. Staat dit bij de gemeente op de agenda?
Een aantal zaken staat wel op de agenda van de gemeente, zoals de discussie over het
beperken van het autoverkeer op de grachten. Voorts spelen er nog meer zaken zoals het
plaatsen van borden bij wegwerkzaamheden. Ook over het aanleggen van nieuwe leidingen
(glasvezel) bestaat onduidelijkheid. De vereniging neemt dit mee in het overleg met de
gemeente.
Samenvattend beeld – ontzorging van keldereigenaren
- In de praktijk blijkt een aanpak van meerdere kelders tegelijk verstandig.
- Er is behoefte aan meer samenwerking via een projectbegeleider, al dan niet in de
vorm van een gezamenlijk opdrachtgeverschap. Opties voor keuzes voor gedeeltelijk
zelfbeheer zullen verkend moeten worden - Ontzorgen moet een centrale rol spelen in de arrangementen met de gemeente.
- Er moet garantie en verzekering zijn voor grote rampen en onverwachte kosten.
- Nazorg en begeleiding door de gemeente zijn essentieel, vooral met betrekking tot
technische ondersteuning en monitoring.
De presentatie door Gebr. De Leeuw B.V. en de daaropvolgende discussie benadrukten het
belang van een flexibele aanpak waarbij eigenaren keuzevrijheid hebben, maar ook kunnen
rekenen op voldoende ondersteuning van de gemeente. Er werd afgesproken in te gaan op
het aanbod van Jack van Dongen en Charlotte Grootscholten om op een later moment meer
technische details te geven bij een bezoek aan Magazijn de Zon. Beiden worden hartelijk
bedankt voor hun bijdrage.
Het bestuur neemt de volgende thema’s met vraagstukken mee:
Procedures: (1) Moeilijk voor aanvrager, (2) Bij keuze herstelplan kies je eigenlijk al voor
aannemer (3) Het is moeilijk tegenoffertes te vragen (4) Individueel opdrachtgeverschap blijft
grote verantwoordelijkheid.
Uitvoering: (1) Met hoeveel kelders minimaal? (3) Wat als buren niet meedoen? (4) Wat, als
ingenieur terughoudend is met herstelplan? (4) Het beste is het als ingenieursbureau en
aannemer samen raming doen (5) Hoe goede keuze van aannemer? (6) Particulier kan
nauwelijks actie ondernemen naar nutsbedrijven (7) Bouwbedrijf heeft inzicht in de loop van
de leidingen.
Beleid: (1) Kromme Nieuwegracht, Nieuwegracht, Plompetorengracht en Drift hebben nu
prioriteit. Hoe gaat dat in 2025? (2) Tijdens herstel goede monitoring op subsidie en
kostenverdeling: wie doet dat? (3)Fasering in uitvoering mogelijk: meerdere kelders
algemeen uitvoeren (opbreken weg etc, maar herstel kelder individueel (4)Nazorg regelen
Juridisch (1) Moet er een geschillencommissie zijn? (2) Wie is waarvoor verzekerd? (3) Hoe
ziet het met erfdienstbaarheid?
Deskundigheid en expertise: (1) Wordt langzaam opgebouwd (2) Wie kan deze
deskundigheid en expertise beoordelen? (3) Onafhankelijke kwaliteit en toetsingskaders
noodzakelijk?
Preventie: (1) Grachten autovrij? (2) Controle op kabels-leggen (3) Controle op insteken
verkeersborden (4) Ingroei bomen (5) Waterbeheer.